（原标题：季报观察丨招商租赁REIT林下项目出租率重回90%）七星策略
观点网 2025年以来，基础设施公募REITs二级市场表现强劲，63只已上市REITs中62只均实现正向增长。
4月20日，招商基金管理有限公司发布了招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称，招商蛇口住房租赁REIT）2025年第一季度报告。
该REIT于2024年10月23日正式在深交所上市，是招商局旗下第二单获批通过的REITs项目，也是2024年首单上市的租赁住房公募REITs。
2025年第一季度，是这只REIT上市后度过的第一个完整的季度，我们来看看它的表现。
报告期内，招商蛇口住房租赁REIT实现收入1791.03万元，环比下降13.42%；净利润为负146.20万元，环比微幅改善0.27%；经营活动产生的现金流量净额为796.06万元，环比下降60.3%。
同时，基金的现金流分派率为0.68%七星策略，环比下降0.24个百分点；年化现金流分派率为2.77%，环比下降1.28个百分点。
截至目前，该REIT的资产由2个租赁住房项目组成，包括军位于深圳市南山区的林下项目和太子湾项目，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积合计6.53万平方米。
报告期内，项目整体运营平稳，完成收入1767.28万元，息税折旧及摊销前利润1303.85万元。
同期，项目整体出租率为92.40%，同比上升17.01%。具体来看，林下项目出租率从2024年末的70.37 %提升至90.79%，太子湾项目租赁住房出租率从2024年末的92.86 %提升至95.8%。
但整体租金收缴率录得96.96%，同比下降1.96%。降低的收缴率直接影响了当季的租金收入。
该基金两个底层资产中，林下项目2024年4季度的租金收缴率为99.68%，而2025年第一季度下降至96.32%，下降了3.37%。太子湾项目2024年4季度的租金收缴率为97.86%，2025年第一季度下降至97.66%，下降了0.2%。
总的来看，招商蛇口住房租赁REIT在2025年第一季度虽然收入环比下降七星策略，但利润的降幅却有所收窄，这与其经营过程中的多方面因素相关。
包括，通过对比2024年4季度与2025年第一季度的财务数据，可以发现营业成本的显著下降对利润表现产生了积极影响。
2024年4季度，该REIT营业成本合计为1563.85万元，而2025年第第1季度营业成本降至565.76万元，降幅达到63.8%。这一成本下降主要得益于折旧和摊销费用以及运营服务费等支出的降低。由于营业成本的大幅降低，利润亏损有所减少。
期内，招商蛇口住房租赁REIT最值得关注的点，是林下项目出租率重回90%以上。
2024年12月，招商蛇口租赁住房REIT的林下项目出租率降至70.37%，较11月末下降26.73%，主要由于重要企业租户在12月25日合同到期后退租143套房屋。
项目方后续做了不少努力。2025年3月5日，招商蛇口租赁住房REIT曾发布公告称，当前租赁去化情况符合预期。
“过往2个月由于春节前大量客群离深返乡，市场处于传统意义的淡季，因此运营管理机构采取“年末特惠”促销策略量吸引部分客户预定。2025年2月12日元宵节后成交热度明显提升。”该REIT称。
但由于林下项目在一季度内处于租赁去化爬坡阶段，因此采用了综合促销策略，平均签约租金较2024年末有所下降。
这令林下项目一季度的平均租金单价从去年第四季度的107.45元/平方米/月，微降至103.93元/平方米/月，并可能会对项目的后续收入产生影响。
另值得注意的是，根据报告，2025年第一季度，招商蛇口住房租赁REIT企业租户面积占已出租面积比例为15.35%，这一比例同比下降了9.38个百分点，这意味着租金的收入将更多依赖个人租户。
相较于企业租户，个人租户租赁需求更加多样化，租期分布较为分散，有利于降低集中退租风险，减少类似去年4季度退租事件带来的风险。
在2025年1月10日的公告中，招商蛇口住房租赁REIT就已称自2024年12月26日起，本基金已不存在重要现金流提供方。
“当前，本批房屋的去化侧重定位在个人租户群体，随着后续出租率逐步爬坡，企业租户占比预计稳步下降，有利于项目中长期业绩的平稳表现，本基金收入来源分散度也将相应提高。”招商蛇口住房租赁REIT表示。
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